老破小,能买吗?!

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来源:郑州楼市 发布日期:2019-07-11 03:38 浏览:43次

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先亮观点——

在郑州,不要买,老破小!

1

最近有两件事,联系起来看,很让人振奋。

第一件事是6月19日,国常会上释放出一则消息,部署推进城镇老旧社区改造。

第二件事是7月1日,国务院新闻办举行政策例行吹风会,将加大力度对17万个城镇老旧小区加快改造。

先出政策,再加快推进,剩下的就是各地的行动了。

于是,很多人坐不住了。特别是我上一篇稿子《4万亿输血老破小!郑州上千小区“旧改”来袭!》发过之后,大家纷纷留言问我——

要不要买老破小?买老破小有没有意义?有没有增值空间?

老破小,能买吗?这已经成为一个不得不重视的问题了,今天和大家具体说说。

2

郑州有很多房龄超过20年的老破二手房。

比如说——

在南阳路和老西郊,因为是郑州传统的工业中心,分布着大量的老家属院。

在金水区,因为是行政中心,所以在纬几路、政几街这些街道范围内,分布着大量的行政机关家属院。

在二七区,特别是在火车站西广场西边,分布着大量的铁路职工家属院。

管城区的老房子也只会多不会少。

……

此外,就是商品房制度实行以来,郑州第一代商品房小区。到今天,都已经超过20年了。

比如,90年代中期郑州最高档的商品房之一绿云小区,曾经富豪云集。这座建于1995年的小区,已经超过24年了。

再比如,建业第一个小区金水花园,由多层和别墅组成。到今天,房龄也超过22年了。

为什么这种老房子会被不断提起?

记得前段时间写过一篇稿子,15000左右的单价,基本上是目前郑州四环内正常刚需盘的准入门槛了。

但真实的楼市呢?

其实,郑州存在着大量单价15000以下,甚至10000出头的房子。

而这些房子分布在哪里呢,就是在老城区非常核心的地段,面积不大,岁数很大的各种老破小。

很典型的例子,位置最好的金水老城,房龄超过20年的老二手房,单价基本报1万-1.5万的水平。而同一片区的新房,毛坯高层的价格,可以卖到2万+。和新房相比,就是六七折的落差啊。

都说房子的价值是地段地段地段,那为什么和周边新房比起来价差这么大?

原因很简单。

居住氛围差,贷款年限短,都是老破小的命门。

一方面,经过一轮又一轮的新房冲击,老破小已经无法满足大家对居住最基本的需求。

我们看到的老破小大概就是这个样子:

另一方面,房龄超过20年的老房子,大部分银行无法办理二手房按揭贷款,更不能办理抵押贷款。即使个别能办理按揭,房贷的首付和年限也很难做足。

这些,已经否定了老破小。

于是,大部分老破小就这样被禁锢着,慢慢老去。

3

老破小,注定被淘汰,因为它不符合时代的主流趋势。

大家不要停留在郑州房子不够住的观念,数据告诉我们,越来越多的家庭正在置换二套房产,而这样的客群比例已经几乎接近一半。

在过去的8年时间里,郑州100㎡以上户型面积从8年前的32%,激增到了如今的近50%,三房以上户型从8年前的35%,激增到了如今的近80%。

郑州的中产阶级正在逐步觉醒,大部分人在买二套房,希望能置换的更好。

尤其是在郑州过去的一轮涨价潮中,除了个别顶级学区房,大部分老破小几乎没有涨幅。

当然,也有人问,我是纯投资,自己不住,可以不用管房子质量吗?

告诉你,不可以,为什么?因为接盘的人,会考虑自住加投资,会对房子的质量有要求。

改善置换的人群越来越多,对应的就是下面这张图片。

我们发现,从2016年末开始,全国19城二手房挂牌量在持续上行。也就是说,一边越来越多的人在改善置换,同时也有越来越多的人在卖掉自己的房子。

可以想象这样的画面,越来越多的人想要抛掉一些不好的房子,去置换更好的房产。而在盘整过程中,老破小是第一个要抛弃的。

而被抛弃不只是因为它没价值,更重要的是,它已经不符合时代的主流趋势。

这也是为什么如今郑州新房市场上的一房、两房小户型越来越少了。

这也是为什么买房一定要蹦一蹦,去买那些更好的、更符合主流趋势的房子。

未来,二手房市场的竞争也愈演愈烈。

而这种现象,不仅出现在二线的郑州,三四线小城也在抛弃老破小。

三四线小城的商品房本身就不贵,那谁还住老破小啊。

所以,如果你打算买老破小,一定要想清楚,未来五年十年卖掉的时候谁来接盘。

4

其实,在郑州,还有一个政策一直被大家忽略了,就是租售并举。

值得一提的是,在今年上半年,郑州市域所供应的1800多公顷的建设用地中,出现了5.1092公顷的租赁住宅用地。这也剧透了由企业拍地、建房并自持的租赁住房将在郑州出现。

这些新的租赁住房,将面向所有人群。据了解,它们将一改之前大家对公租房、廉租房位置偏远、户型较小、容积率高的陈旧概念,户型更多,居住感更好。

在租赁住房发展的过程中,老破小会第一个受到影响。

因为,之前购买老破小的绝大部分人购买力不足,不得不解决最原始的自住需求。

而当他们的自住需求因为租赁住房得到满足的时候,还会去浪费一张宝贵的房票去买老破小吗?

5

说了这么多,那些老旧小区、居住体验超级差、硬件软件都不全的房子该如何处置?

我们再回到文章开始的会议上来。

推进城镇老旧小区改造,旨在提升居住功能——

针对“管网破旧、上下水、电网、煤气、光纤缺失或者老化”问题进行“优先改造”。其次是电梯、停车库等配套设施,然后是物业管理和公共服务。

我们以最典型的“加装电梯”为例。

乍一听,加装个电梯很简单,然而现实却远没有想象中皆大欢喜。

上海是有这种先例的。

上海,自从2011年启动加装电梯试点以来,出台了一系列的扶持政策和措施。

但数据显示,截止到2018年10月底,全市仅有204幢电梯计划立项,这还仅仅是立项,真正竣工运行的有多少呢?

只有可怜的47台!难度之大,超乎预期。

解决这个问题,有一个前置性条件,那就是——

征得楼道里90%以上的居民同意,且没有明确反对意见,还要征得小区三分之二以上的业主同意。

加装电梯,能不能得到大多数住户的同意才是关键。实际操作中,统一意见这项工作开展起来就非常困难。

谁动了谁的奶酪?这是一场博弈。

之后,复杂的手续谁来跑?资金能不能顺利到位?

说到资金,有些城市是政府补贴,比如说济南每部电梯补助20万,上海每部电梯补助30万,杭州每部电梯补助15万。

记得之前算过一个单子,如下:

加上是1梯2户,每部电梯再算上钢架、电梯厅等土建差不多需要七八十万的费用。

此刻,我想到了上一波等待老破小拆迁的人,有些人从小时候就开始等,一直等到自己都生娃了,几十年都没等到……

甚是无奈。

6

当产品价值得不到认可,未来还有租赁住房的竞争,本身改造难度又大,老破小的未来岌岌可危。

这时候,一定会有人反驳,谁说老破小没价值,老破小值钱的是学区。

要知道,老破小的学区价值越高,政策风险也就越高。任何一点点的学区变动,或者多校划片政策的实施,都有可能让这种价值瞬间归0。

所以,学区才是老破小最危险的投资呀。

现阶段,郑州主城,还是更应该关注新盘。那么,当下哪5个新盘性价比最高?有兴趣的话,加我微信,我在朋友圈第一条告诉你答案!

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