刚需买房,请盯准这些“70分”楼盘!

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来源:郑州楼市 发布日期:2019-08-13 19:01 浏览:76次

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上周,楼市发过一篇稿子《醒醒,不要再乱买房了!》,说的是当你手上有多套房子的时候,如何处理。首先要做的是盘整,而不是去一味买买买。
那么今天,我们回过头,去看看那些准备买首套房的刚需。

1

平时,我会收到很多关于具体楼盘的咨询。特别是有很多准备买首套房的刚需朋友,总爱对一个楼盘的缺点抓住不放。
比如说,这个盘旁边有个医院啦,旁边有个庙啦,旁边是高架桥有噪音啦,离地铁太远啦,容积率太高啦,户型捉急啦,楼层不好啦,品质一般啦,等等等等。
然后越看越烦躁,越等越着急。
其实我想说,对于刚需买首套房,能做到“70分”,就足够了。
也许有朋友听到这句话会反驳。
怎么,刚需就不配住好房子么?
当然不是。只是对于刚需来说,更应该把关注的重点放到“性价比”上。
而在郑州,“70分”的刚需盘,恰恰是最具“性价比”的。

2

分低了,肯定不行。
其实,很多人对刚需是有误解的,认为刚需就是单纯的买套房自己住。
然而,并不是。
刚需真正渴求的应该是:自住+投资。
也就是说——
前几年先自己住,等到不想住了,这套房的涨幅最好还能跑赢大盘,作为以后换房的筹码。毕竟,第一套房是用钱买的,第二套、第三套房就是用资产买的。
所以这时候,就要考虑到两个方面的问题。
第一,前期自己住着要方便。
第二,后期还要好出手,接盘人越多越好。
如果分太低——
首先,自己住着不舒服。
其次,涨幅很可能跑输大盘。
所以,刚需首套房,一定要买在及格线水平之上。

3

分低了,不行。那分高了,值不值呢?
如果你是改善置换,有支付能力,甭管价格高不高,开心就好,越完美越好。
可刚需就不能追求完美了么?
能。但问题是,楼盘多加“10分”,价格的提升很可能要远远超过10%。
这,就是溢价。溢价很可怕,大家一定要注意。
其中,比较离谱的是土地。
不少楼盘因为地价成本过高,从而去冲击高分高价,只是为了保证利润。
比如他们会说自己配置高啊,智能家居啊,中原第一家啊。
这个高分,可能更多的是看起来像“高分”。
还有很多刚需,对楼盘的认知非常感性。这就导致很多楼盘去“夸大溢价”。
最典型的就是精装修。
大家对于精装修的理解,往往还停留在材料越贵,装修越值的层面上。
于是,市面上就出现了报价上万的马桶、上万的入户门、上万的新风系统……
殊不知,这些开发商,赚的正是集中采购的差价。
还有景观示范区。
如今郑州很多售楼部,动不动就投入上千万、甚至过亿的成本,为了什么?
就是为了给你渲染一个震撼的效果,制造高品质的假象,最终体现到“溢价”里。
而这些所谓的“溢价”,在未来的二手房市场上,毫无用处。
所以,很多楼盘,表面上分高,但实际上不值。
那现在这些“溢价”,可以达到什么程度呢?
举两个典型的例子——

金水北,两个基本同地段的楼盘,价差超过2000。

白沙西南,同样是高层,在周边楼盘卖13000的情况下,有楼盘敢报价20000+。

而这种“溢价”,对于刚需来说,远远没有地段、地铁、配套的落地,来的实在。
所以,最适合刚需的,还是那些“70分”楼盘。
地段不要太远、各项基础配套都有、有地铁更好、不是小开发商、品质还能接受、户型没有硬伤……

4

下面更具体一些,放眼整个郑州,对于刚需来说,可以关注哪些楼盘呢?
先说地段,四环外到底是不是一个好的选择?
我想说的是,如果总价相当,尽可能往四环内买,哪怕面积小一点。
因为一个人对空间的忍受力是很强的,但每天上下班单程超过1小时的取经过程却是难以忍受的,每天长时间的来回很容易让人崩溃。
从目前郑州四环外的新区规划来看,各类生活配套虽然已经逐步在跟进,但这些新区和刚需说规划说未来,都是乏力的,居住与工作的交换距离是每天都无法抹去的2、3个小时。
所以,如果有120万以上的承受力,尽量排除四环外的选择,三四环附近是比较合理或者说舒服的选择。

看看郑州三四环附近的片区大致分布:

刚需对小片区的几个关注,核心就是交通、商业和教育。归根结底主要就是这3点。再者,就是具体的楼盘和价格。
从价格来看,对于刚需,三四环附近的片区要先排除东半部分。
看看剩下几个片区的房价情况:

以上这些片区中,单价15000以内,刚需可以重点关注——

惠济核心区:

中海湖滨世家:高层均价14000;

美景麟起城:高层均价14500;

锦艺金水湾:高层均价14500;

融创中原宸院:高层均价13500;

正商家河家:高层均价12500。

老高新区:

钱隆城:高层均价14700。

西南3.5环片区:

泰宏建业国际城:高层均价13500。

东南3.5环片区:

融创城:高层均价13500。

那单价15000以内,三环内还有没有机会?
机会很零星,比如15000左右的谦祥兴隆城,14000的郑地璞园尾盘等等。
但,如果你的预算只有1万出头,四环沿线的楼盘也可以关注。
比如,西四环10000+的华润悦景湾,12000+的中海万锦熙岸。随着后期新盘的入市,区域价格可能走高。
再比如,南四环的富田城九鼎华府、碧桂园名门时代城等纯新盘,只要价格足够低。

5

最后,总结一下。
对于刚需来说,更应该把关注的重点放到“性价比”上。
大部分“高分盘”的“溢价”往往也都很高,况且大部分“溢价”在未来二手房交易的时候,毫无用处。
所以,“70分”的刚需盘最具性价比。
在注重“性价比”的基础上,同时考虑“自住+投资”。
不要只根据自己的需求偏好去选房子,还要站在接盘人的角度思考这套房子的意义。
如果你未来打算出手,就要思考——
接盘人在哪里上班?能出多少钱?会买哪个片区?为什么买到那里?
将前期自己的需求,和后期接盘人的需求相结合,就可以瞄准一两个片区里的一两个“70分”楼盘。
也许,你想要的,它都没有。
但,该有的,它都有。
而对于刚需来说,这就够了。

最近,郑州市场上又陆续推出不少特价房,机会有限,请一定留意!我挑了其中3个值得重点关注的楼盘,文中不便多说,加我微信,朋友圈第一条获取答案!

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