上半年涨幅最高的它,下半年还能涨多少?

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来源:郑州楼市 发布日期:2019-08-17 19:51 浏览:28次

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8月之前的楼市情绪,可谓是一波三折。

从年前的冰点,到年后小阳春,再到6月后趋于冷静,跟随着楼市情绪,大部分区域或降价或降温,去化率由高转低。

这之中,有一个区域热度始终不减,在一波三折的浪涌中扶摇直上。

这个区域就是金水北。

纵观1-7月房价涨幅,在市场情绪下行的背景下,金水北不仅价格一路走高领跑各区,且始终保持着高去化,整个市场越热越追,越追越涨。

很多购房者开始焦虑,现在到底要不要下手?

不好意思,现在下手,很可能进套。

因为大家对金水北市场的理解,出现了偏差。

2

一个市场会出现极冷极热的现象,通常是供需出了问题。

要搞懂金水北极热的市场,我们要先搞懂金水北的供需。

金水北背后的需求,来自两部分客群。

一部分,是城改居民。

金水北曾经是郑州城中村聚集度最高的区域,自15年城改后,这部分居民的居住需求一直被搁置,这是金水北需求的存量一。

另一部分,是老金水的改善客户。

大家的固有印象里,中原区的老郑州最多,但其实,金水区才是二手房置换最多的地方。

从数据来看,金水区二手房的挂牌拍卖数量是中原区两倍之多。

众所周知,老金水是曾经的政治、经济、文化中心,从东明路到文化路排布着公安厅家属院、卫生厅家属院、省直住宅小区、省人大家属院等大大小小超过30个老旧家属院,这些家属院置换新房的需求也很简单,就是改善。

但很可惜,到去年之前,郑州没有能够容纳这部分居民改善需求的区域。

在郑州,你可以找到1万出头的刚需高层,也能找到3万朝上的豪宅别墅,但是1.5-2.2万之间,适宜生活的改善产品?抱歉,真的没有。

因此老金水居民的改善需求也被搁置,成为了金水北需求的存量之二。

城改的居住需求,与老金水的改善需求交错相乘,奠定了金水北的需求池。

说完需求,我们再来看看供应。

过去的金水北都市村庄遍地,并不适宜居住,随着15年城改,如今这里已经焕然一新。

横纵六条主干道,四条地铁加持,交通足够便捷;

东风渠、省体中心、金水市民中心、海洋馆、宜家,居住氛围醇熟;

丹尼斯陈砦综合体,瀚海、美景自建商业,大商yoyopark,国基路商圈成型;

随之而来的是开发商争相进驻,瀚海,融创,保利,碧桂园不一而足,他们的到来填充了市场上1.5-2.2万产品的空白,让这里从郑漂的金水北,变成了改善的金水北。

这样看来,需求池和供应池都是没问题的,只要两池联通,市场应该会平稳的去化下去。

但现实却背道而驰,整个区域上半年逆势上涨1000元/平,问题在哪?

在连接两池的通道上。

换句话说,是有人卡住了供需正常流通的口。

来看部分项目的开盘数据。

看出问题了吗?金水北的开盘,不像其它区域一开几栋楼大几百套,许多项目采用的是小步快跑策略,一次开一栋,一栋一两百套。

一边是需求疯狂释放,一边是供应小幅放量,供不应求的市场,浑然天成。

但围观者无暇顾及供不应求背后的原因,已经被火热的市场灼了心,即便价格已经不低,仍纷纷跟上,远远望去,在郑州这条波动的房价周期线上,越来越多的人站上了高岗。

3

我们所看到的,往往是别人想让我们看到的。

金水北的供不应求也是如此,没人告诉我们金水北背后真实的供需情况,火热现象又会持续多久。

今天我们就来算一算。

金水北背后的需求其实非常纯粹,就是自住,改善。

这种纯粹的需求是金水北的基,也是劫。

因为改善的需求是有限的,总有消化完的一天。

上半年,翠园、瀚海和美景已经消耗了部分,随着整体价格逐渐走高,准入门槛随之变高,余下的需求只会更少。

接下来看供应。金水北目前在售楼盘大大小小十多个,除去清盘尾盘和不靠谱的,我们挑选了下半年供应的主力军,计算出金水北的待推量。

通过计算我们发现,金水北的存量超过了1000万方,换算成住宅,大概是9万套。

9万套是什么概念?2018年,郑州全年新房销售量20多万套,而金水北目前的存量已经占据了将近二分之一。

问题来了,一边是本就有限,随着价涨更加减少的需求,一边是不管如何营销,1000万方不会减少的供应,火热的市场现象会持续多久?我想各位心里已经有了答案。

貌似供不应求的金水北市场,其实存量可观,尤其是下半年两个千亩大盘的进场,会导致金水北供应量明显增加,去化率如果走低,可能会出现价格战,对于价格过高的项目,大家不用追涨,等一等其他机会。

下半年,看重学校的可以关注美盛教育港湾,看重居住环境的可以关注旭瑞和昌优地,兼顾学校、交通的可以关注瀚宇天悦城,这三个新盘,价格合适的情况下,可以入手 。

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任何区域值得购买的前提,都是价格与价值的适配。

如今,金水北的价格已经不低了,那些年错过的均价16500元/m²,转眼已经是金水北的底。

尽管如此,市场热度还未减,整体价格仍在升,甚至有项目释放高层要开到20000元/平的消息。

我们承认,金水北是有价值的。这里是距离金水核心、北龙湖最近的老城区,这里配套齐全,生活氛围醇熟,这里交通便捷,出行方便。

我们也承认,金水北是有地缘情节的。对老金水来说,这里有熟悉的商圈、滨水公园、优质的教育资源,对老郑漂来说,这里曾用人间烟火模糊了城市的冷漠,催生出梦想,催生出希望。

但在供应量充足的情况下,其实无需盲目追热和追涨,毕竟20000+的价格,何不买高铁区的二手房?

最后一句话,送给想要在金水北区置业的朋友。

市场有量,无需追涨,情怀之下,更需理性。

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