中国楼市最大的洼地在哪里?

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来源:郑州楼市 发布日期:2019-09-08 15:21 浏览:29次

来源丨米宅(MizhaiPlus)

作者丨大白

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2019年的特殊,需要再过五年或者十年回头看,才能看到它的特殊。

因为,2019年是中国国土空间发展战略和城镇化战略调整的重要一年。

之前被争议数十年的三个问题,在2019年终于有了明确的方向:

1、2月19日国家发改委发布《培育发展现代化都市圈的指导意见》,首次在国家层面公开强调放开大中城市的户口限制——

未来将放开、放宽除个别超大城市外的城市落户限制,促进人口有序流动。

2、4月8日,国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,首次在国家战略层面明确提到“收缩型城市”——

收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。

3、8月30日,中央财经小组专题会议,首次从中央层面提出从整体协调发展变为中心城市重点发展。——  

增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力,增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能。

这三次国家层面的政策调整,明确了三件事——
1、中国的城市化进程突破了户籍限制。
在过去30年,中国户籍以及以户籍制度为基础,衍生出就业、医疗、入学等20多种硬隔离被打破了。
它的直接后果是,将出现大规模人口,快速跨城市间流动。

2、中国城市化直面“城市收缩”。
自1987年深圳进行中国第一块土地拍卖开始,中国房地产市场化已经31年。
这31年亦是中国城镇巨变的31年。农村人口向集镇和县城汇集,县城进而向周边的省城或二线城市汇集。
参照欧美城市化发展轨迹,目前我们处在城市化第二阶段的中后期——城市发展的加速阶段,由大量农村人口涌向城市逐渐过渡到大量中小城市人口涌向区域级经济中心城市,从城市数量日益增多城市规模日趋扩大,中小城镇收缩日趋明显。
但相比欧美在城市化第二个阶段面对中小城镇人口的流失,城市的收缩,我们将要面临的严峻的多。是因为,中国小城镇数量远比他们多的多,城市人口规模也比他们大的多,城市间的发展差距因户籍制度更比他们突出的多。

在过去30年,中国的城市化是史无前例,这背后是8亿农民工进城,在未来20年,我们亦要面临史无前例的城市收缩和大量小城市的衰败,因为这背后是14亿人口的跨城市间的流动。
有两组数据清晰可见:

2007—2016年,660个城市中,80个城市出现不同程度的收缩。其中有180个城市的人口在流失。
显然,现在还不是他们收缩最快的时候。
面对中国老龄化的事实,人口急剧向大城市聚集,越来越多的城市将面临后继无人的状态。
未来50年,中国至少会有上百座城市将荒废掉。

3、中国城市化开始从协同发展转变中心城市重点发展
过去十年,是一线城市人口红利的爆发期,不论你是初中、高中、985还是211,选择一线置业买房就撞上了中国近百年的最大的国运。
但,接下来,在中国还要面临14亿人口自下而上的城市间流动,这股力量超乎想象。
因此,接下里,在中国,至少还要形成五个区域级人口接近3000万的超级大城市,人口过亿的都市圈。
他们是未来十年的中国的风口城市,也是未来二十年中国最大的国运!
这是清华大学建筑学院院副教授龙瀛领导的北京城市实验室(BCL)绘制了中国在街道/城镇层面规模人口密度图。人口最为集中的是河北、河南、山东,其次是长三角,川陕和珠三角。

参照人口密度,我们打开中国地图,在中国960万平方公里,除已经形成三个世界级的人口经济中心,在未来20年一定还会在形成五个区域级人口和经济中心。
目前格局很清晰,成渝西南经济中心、长江中游经济中心、中原城市群经济中心、中西部经济中心、东北经济中心。
他们的中心城市分别是成渝、武汉、郑州、西安、沈阳。

除了以上5个在区域和人口中占绝对优势的城市,还有在中国经济版图中占据重要支点的城市,他们无论是资金、效率还是城市量级都在位列二线甚至强二线,比如杭州、南京、天津、苏州、合肥、长沙、青岛和济南等等。
他们会在未来5-15年迎来各自城市的城运,成为下一波人口红利的焦点城市。

当一个超级城市崛起,积聚人口和资金,意味着另一个甚至多个城市会出现相反的情况。
2019年,从国家层面已经明确,不是所有的城市都值得振兴,亦不是所有城市都需要自救。
很多人会被2019年楼市艰难所迷惑,而忘记真正的危机在于时代变了,而你浑然不知。
你迷惑于三四线楼市的地王和热点楼盘的热销涨价,而忽略顶层设计已经变了。
巨变不是一蹴而就的,但趋势是不可逆的。
对于中国90%的普通老百姓,你手里的有些资产是必然要变成沉没成本的,而这一点,相比2019年房企的艰难,这更值得你挂心。

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我们今天讨论这个话题会触及到落后城市居民的民怒。
这很正常,因为大部分人的大脑里并没有知识,只有根深蒂固的观点。
但,一叶落而知秋。有荒芜的村庄,就会有荒芜的城市。
从一个村庄开始有留守儿童就意味着这个地方留不住人了,留守儿童就是这个村庄最后的续命稻草,十年足够一个儿童转身离开,这个地方就彻底衰败了!
今天废弃的村庄比比皆是,二十年后废弃的城镇就如今日废弃的农村一样。天一擦黑街上便人迹罕见了,甚至大白天就不见人烟。
按今日中国城市化进程的速度和人口老龄及晚婚的趋势,50年中国至少上百个城市被废弃,不夸张。
十年前,政府救僵尸企业;十年后,政府要求尽快处置退出僵尸企业,国家关于城市发展的政策不正是如此。
真话往往很难听,真相也往往让我们难堪。

作为普通老百姓,你不能只看眼前,更不要妄言50年后的事情谁关心。

更不要菲薄自己的普通。就因为你普通,你才更需要有远见,更要有担当。更要提醒自己,一趟赶不上,趟趟赶不上。更要听得进规劝和警示。
对于普通老百姓,如果说过去20年,你只要知道买房是投资就可以了。
那么接下来你要学着让自己知道,维护财富安全,减少沉没成本,刻不容缓。
当然,并不是所有中小城市都会面临衰败、人口流失、财富消融的风险。
有些城市可以通过合并降级延缓收缩,那么在未来十年二十年资产是有护卫墙的;但某些收缩型城市,在未来五年就要迎来急速收缩,十年资产沦为负累。这里面有交通、基建、政治、文化的多种考量
与之同理的是,在中国的热点城市中,房价高意味着资源、技术、市场、体制有优势,意味着资源的配置效率高。但这并不适用所有的城市,某些城市房价高,仅仅意味着风险和泡沫。
对于这些,哪个城市从长期看财富将停涨甚至塌陷,哪个城市的楼市还有机会,可以关注,可以择机进场。但目前的环境下,这些内容很难公开讨论,我们只能在《大白的楼市一线声音》小课里面讲,熟悉破竹的朋友都知道《大白的楼市一线声音》目前更新至第二季。
相比第一季侧重判断各个重点城市值不值得入手,投资建议以及选筹方向。第二季,更侧重最新形势下的置业投资技巧与机会把握的内容。
比如,如何以最快的方式了解一个城市地段价值?就是掌握它的房价体系。而掌握一个城市房价体系只需要两点:

1、找到城市房价C位;

2、测算出房价梯度。

而如何更快、更好的找到一座城市的C位,并很快掌握地段与房价之间的关系,这就是我在第二季重点落地的内容,所以第二季包含以下4部分:

1、 时事政策解析,你必须懂得底层逻辑;

2、 城市研究、选筹方向,你必须把握的机会;

3、 落地买与卖的问题,你必须掌握的置业技巧和避坑能力;

4、 融资与裂变,你一定会用到的升阶体系。

为了这个课程,我准备很多也很久——
先是从三大都市圈再到各个二线热点城市,从新盘看盘、区域调研到二手房一线测温,每个城市,一步一步走下来。
接下来重金学习、借鉴。比如欧神的小密圈、吴晓波、刘德科政策解读年度课程、某老师掘金城市课程,某专家密讲、某业内专家封闭学习、某V的精品课。
过去一年差旅+买课学习,没有十万是下不来的。今年亦加入了更多国外考察。

如果你今年即将或者已经30岁,你最终都会明白:视野越高,出路越多,选择的正确性越高。而视野只取决于两点:

1、获取信息量的质量

2、时机的把握

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