昔日豪宅,再次交房,能否重现辉煌?

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来源:郑州楼市 发布日期:2019-09-20 22:04 浏览:48次
2012年,华润进入郑州,第一枪直击郑州的心脏——华润悦府和万象城在太康路闪亮登场!
或许是央企的骄傲,或许是理念的自信,华润自信满满,认为将会以一己之力,改变太康路周边的落后面貌,带给郑州市民无与伦比的居住和购物双重体验!

冰冷的社会给华润上了狠狠的一课。
或许是当时市场整体下行的影响,华润悦府的销售并不是一帆风顺,甚至后期交房过程中还陷入了精装减配的维权风波,华润的口碑被大打折扣。
事实上无论是建筑的整体设计,还是精装标准,包括整体的物业管理——华润悦府在当年的产品定位上是超前的,而且是颠覆了当时郑州大多数住宅的居住体验的!
只能说,华润在错误的地点,错误的时间,错误的产品,打出了一枪哑火。
华润悦府一期精装项目结束后,出于对市场的判断,将二期5#楼改为毛坯销售。
近日5#楼正式交付业主,同时米宅网点评也传来了华润悦府二期降标的讨论。
究竟现场是什么样的呢?跟随我们米宅验房小组共同参观一下。
惯例,我们仍然按照下面几个方面进行展示:

物业服务:整个收房流程物业的服务流程。

园林景观:整个小区园林绿化和景观细节

质量问题:房屋的建筑质量没有达到国家标准的地方。

设计缺陷:不是质量问题,但某方面设计落后、或者不人性。

产品优点:值得其它项目学习的地方。

其它照片:公共区域等小区细节照片。

整体评价:一个简要的总结评价。

1

物业服务

通常在收房前期,业主总是担心,自己的家是否真正的完工,担心房屋是否达到预期的质量等等。
围绕着先验房还是先收房,业主和开发商之间不知道发生了多少次争执。
在华润悦府二期的交房过程中,华润物业采取了先预验房,整改完毕后,再收房的流程。
通过此种方式,避免了到底是先收房还是先验房的尴尬局面。
这点值得点赞。
由于华润悦府一期已经交付,无论是人员进出的登记制度,还是园区内部的卫生保洁等,个人感觉都执行的很不错,物业管理较为严格。
最为突出的一点就是,其他项目交房,装修公司满园乱串拉客的情况,这里很难看到。
当然4.8元/月/平的物业管理费,在郑州市区也绝不算低,不拿出与之对应的服务水准,也说不过去。

2

景观绿化

首先提醒大家一点,华润悦府是一个容积率高达6.2的改善楼盘。
高容积率=居住体验差,是很多购房者固有的认知。
华润悦府是如何打破这一建筑枷锁的呢?
让我们一起来看一下内部环境。
▲小区内部景观
▲小区内部水系景观
▲多处公共活动区域

按照通常的理解,如此高容积率,必然会建成一个典型的刚需项目。
楼栋密布,环境恶劣,嘈杂的喧闹声,拥挤的活动空间和少得可怜的景观绿化。
事实上,我进入小区以后,第一感觉却是安静。
整个小区抬高4米地面,通过大片的高耸绿植隔绝的外界的噪音,无论是景观绿化,还是活动区域,该小区都设计的可圈可点,甚至规划了很多小区少见的水系景观,潺潺的流水平复了秋日的躁动。
当然了有得必有失。
华润悦府采取向高度要空间,提高楼栋的建筑高度,以容纳更多的业主。
开发商将住宅的设计高度为200米,平均54-58层。
这样一来,地面能有更多的空间,进行上述景观和公共区域的设计,展现出现在所看到的的这些风景。
200米的楼房最直观的体验是什么样子的呢?

向上看,是扑面而来的压迫感。

向下看,有点晕,不由自主的扶了一把墙。

▲密密麻麻的电梯按键

公共区域扩大的背后,带来的是每位业主个体生活不便。
更有得房率的降低,额外消防设施等等隐形的负担。
不过,对比郑州以往的高容积率住宅,利弊权衡之后,超高建筑或许将会是未来的发展趋势。

3

公共区域

对比小区的绿化,公共区域的争议声音更大一些。
▲小区的南主入口
▲小区北出入口
相比较而言,北出入口的造型,包括施工细节方面,更粗糙一些,
并且由于规划的原因,设置了地上非机动车停车场,不可避免占用了部分绿地空间。

5#楼的外立面采用的是部分石材加真石漆。
相比较一期的全玻璃幕墙,视觉效果和心理感受,就差了不少。
物业对此的解释是,政府最新的建筑规范要求如此。
但对于业主来说,同一小区,如此大的差异对比,确实容易让人心里产生不平衡。

▲某楼层的走廊

走廊精装修,但最大的问题是实测宽度为1.28米,勉强达到了国家的建筑标准,低于一期的走廊宽度1.5米。
建筑标准的更改,最终也造成了二期入户门为普通门,而不是一期配备的子母门。

▲一期某楼栋的单元大堂

▲二期的单元大堂

装修标准也有所降低。

▲步梯间

 

▲楼梯间采用3梯5户的设计

5号楼选用了富士达的电梯,有别于一期的日立电梯,也成为业主争议的焦点。

地下车库已经投入使用。

4

质量问题

▲墙面空鼓

整个室内墙面地面,质量较好,有少量空鼓现象,没有发现裂纹等情况。

悦府整个内墙壁采用了粉刷石膏,保证了墙面的平整度和观感度。

▲窗户胶条脱落,后期需要重新修补

5号楼的窗户,也是业主的关注点之一。
▲5号楼的客厅

▲一期客厅的落地窗

       

差距是一目了然,想象一下,业主站在大大的落地窗前,俯视脚下的风景,是何等的风采。
结果现在缩水成普通的窗户,心中郁闷之气可想而知。
总结:

华润悦府二期的室内的整体质量不错,没有发现很严重的问题。
地面,墙面的光洁度,平整度等都符合相关的标准。
室内五金门窗的安装也较为规范。

5

设计缺陷

▲排污管没有设置检修口

▲燃气管道安装位置不合理

燃气管道与空调管道交叉,经过与物业沟通,将会由燃气公司统一负责更改。

 

6

产品优点

▲海贝斯的指纹密码锁

▲日立的中央空调并且全部安装到位

▲地暖,标配温控阀和压力表计

▲卫生间防水,淋浴区做到了1.8米

超高层住宅防火要求比普通住宅更严格。

室内配备了消防喷淋和一间配备消防门的独立房间。

7

总结

华润悦府二期,单从住宅质量上来看,表现得还不错。
公共区域和小区绿化更是没得说,出乎笔者的意料。
在我看来,如此地段,如此高的容积率,存在这样一个闹中取静的小社区,是一件很不容易的事情,开放商的用心是值得称赞的。
但为什么收房的业主都满怀怨气呢?
归根结底,这就是一个公平问题。
按照通常的理解,二期项目应该在一期的基础上,升级迭代,改善创新,品质应该有更大的提升。
从上边的图片可以看出,同在一个小区,一期二期处处细节的差异,建筑标准的简配,公共区间的缩水,都能让二期的业主感受到深深的不公。
在这种情况下,部分业主,眼中看到的只会是项目的缺点,降标的配套,不完美的设计,这些都被无限的放大。
不患寡而患不均,古人诚不欺我!
生活还是要向前看,据了解,目前物业公司给出了现金和物业费优惠的赔偿举措,并且承诺将会进行更全面的品质提升。
希望华润悦府这种闹市中心的豪宅,能够带给居住者更舒适的生活体验。
 
 
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