濮阳一小区业主告物业赢了!判决该物业十五日内搬离小区

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来源:便民信息查询服务平台 发布日期:2019-10-09 08:54 浏览:35次
法律似乎都和糟心事有关
所以贴心的小编十一消失了
今天又要扛起普法大旗
继续为大家揭秘物业纠纷
一种开发商为便利业主先行选定的物业服务
但你知道吗
这种物业服务可以由业主大会决定终止



河南濮阳中院判决
某业委会诉某物业公司物业服务合同纠纷案

——业主委员会有权解除前期物业服务合同
裁判要旨
业主大会系业主自治性组织,业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会已另行与其他物业公司签订物业服务合同的,其有权解除前期物业服务合同。  
案件速览
2011
7月21日
某开发商与某物业公司签订前期物业管理服务协议

2014
7月21日
前期物业管理服务协议到期

2017
8、9月
业主大会、业主委员会相继成立

2018
3月23日
业主委员会通知不再要求原物业公司提供服务

2018
5月
业主委员会与另一物业公司签订物业服务合同,通知原物业公司终止前期物业管理服务协议并撤离
终审
裁判
判决原物业公司于判决生效后十五日内搬离某小区


具体案情
2011年7月21日,被告某物业管理有限公司(以下简称某物业公司)与某房地产开发有限公司签订前期物业管理服务协议,由被告某物业公司对某小区实施物业管理服务,合同期限自2011年7月21日至2014年7月21日。关注微信:in0393,领红包
2017年8月16日该小区所在县镇人民政府根据某小区筹备设立业主委员会的申请,作出同意筹备设立业主委员会的批复。2017年9月3日,该小区召开业主大会,选举成立某小区业主委员会(以下简称某业委会),且小区所在县镇人民政府批复认可全体业主选举产生业主委员会程序符合相关规定,选举结果有效,小区业委会遂向房地产管理局登记备案。
2018年3月23日,小区业委会发出通知,不再要求某物业公司提供物业服务,并附有408户业主签字,后于2018年5月8日与另一物业管理公司签订了物业服务合同。2018年5月9日,业委会向被告某物业公司发出通知,并送达其工作人员,要求终止前期物业合同,三天内撤离小区,并移交物业用房及相关资料。但被告某物业公司以小区业委会成立不合法,不具备诉讼主体资格;其与小区业主签订的系正式物业合同,不是前期物业合同;业委会要先经过业主大会解聘才能选聘新的物业服务公司等为由进行抗辩。双方多次协商无果,故某业委会诉至法院。  
裁判
河南省濮阳县人民法院经审理认为,业主大会系业主自治性组织,业主委员会是业主大会的执行机构。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业解释》)第十条的规定,业主委员会有权提起诉讼,故某业委会在本案中作为原告提起诉讼,主体适格。某小区于2017年9月3日召开业主大会,并选举成立业主委员会,前期物业管理服务协议履行期限为2011年7月21日至2014年7月21日,被告某物业公司未被继续选聘为物业服务企业,且业主委员会已另行与其他物业公司签订物业服务合同,被告某物业公司不存在继续提供物业服务的情形,双方之间前期物业服务合同终止。判决被告某物业公司于判决生效后十五日内搬离某小区,并依照《物业解释》第十条规定,移交相关设备等。关注微信:in0393,领红包
案件宣判后,被告某物业公司提起上诉,濮阳市中级人民法院经审理后判决驳回上诉,维持原判。
案件评析
业主大会、业主委员会成立需要经批准吗?
不需要。
业主大会的成立以及业主委员会的选举均属于小区业主对小区事务的一种自我管理、自我约束机制。业主委员会的成立及其成员的产生等事项均属于小区业主行使管理权的内容。
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根据物权法第七十五条规定:“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”。不是经过有关部门的批准、认可。行使管理权的主体为小区业主,除行政主管机关基于行政管理的需要外,其他组织和个人无权对业主委员会成立及其产生进行干预,本案中某物业公司并非小区业主,无权对业主委员会成立的相关事宜提出异议
什么是前期物业服务合同?
判断是否属于前期物业服务合同主要应以物业服务企业是否由业主大会选聘为标准。

在业主大会选聘的物业服务企业之前,无论是建设单位选聘的物业服务企业,还是业主与建设单位选聘的物业服务企业,从性质上均属于前期物业服务合同的范畴。
物业公司与小区部分业主签订了物业服务合同,该服务合同性质如何认定?
物业服务企业服务的对象是小区全体业主,负责的是整个小区的物业服务,不能等同于一般民事主体之间的合同签订,更不能只考虑单个业主的意思表示。若将签订物业服务企业的权利交到小区各个业主手中,就很难对小区事务进行有效的自我管理,且本案中涉及部分业主所签服务合同的签订时间均在小区业主大会召开、业委会成立之前,其从性质上来说,还是属于前期物业服务合同的范畴。
业主委员会如何解除前期物业服务合同?
依照《物业管理条例》第二十六条:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”
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在业主大会召开并选举业主委员后,若业主委员会已经另行选聘新的物业服务企业,前期物业服务合同权利义务终止;此处需要注意的是无论前期物业服务合同中是否约定服务期限,在前期物业服务企业提供物业服务过程中,若业主大会召开并成立业主委员会,业主委员会另行选聘新的物业服务企业的,前期物业服务合同权利义务均终止。
这是因为随着小区建设完成,业主的不断入住,业主对于小区事务如何管理的需求不断增加,新的需求也不断出现,考虑到建设单位选聘的物业服务企业与这种不断增加的业主需求之间存在差距,应将选聘物业服务企业的权利交到业主手中,这也是小区业主行使小区事务自治权利的必然要求。



物业被国家纳入“扫黑除恶”打击范围
随着我国房地产市场不断发展,物业服务原本作为房地产附属产业,也成为了与人们生活息息相关的行业。长久以来,我们买了房,房子是自己的,而物业则担任"管家"的角色。物业公司为业主提供服务,业主为这些服务支付相应的费用,这原本无可厚非。但一些物业公司管理和服务存在严重问题,不仅服务质量堪忧,而且收费不透明,造成业主与物业的矛盾不断升级。
随着我国房地产市场不断发展,物业服务原本作为房地产附属产业,也成为了与人们生活息息相关的行业。
长久以来,我们买了房,房子是自己的,而物业则担任"管家"的角色。物业公司为业主提供服务,业主为这些服务支付相应的费用,这原本无可厚非。
但一些物业公司管理和服务存在严重问题,不仅服务质量堪忧,而且收费不透明,造成业主与物业的矛盾不断升级。
然而物业公司面对广大业主的诉求不仅不理不问,反而变本加厉,其中更是存在一些物业"黑恶"势力,企图通过强硬手段让业主屈服。长此以往,业主寒了心,对物业的印象极其糟糕,取消"物业"的民意呼声更是空前高涨。
那么这样的局面就一直这样持续下去吗?物业行业就没人管的了吗?


笔者认为,并不是。从去年年初开始,国家发出《关于开展扫黑除恶专项斗争的通知》。通知明确指出:为保障人民安居乐业、社会安定有序、国家长治久安,要在全国开展扫黑除恶专项斗争。
其中对于物业服务领域也非常重视,全国各城市响应国家号召,在一年之内,已经陆陆续续下发了关于"物业服务行业领域进一步开展扫黑除恶专项斗争活动的通知"。
通过各城市政府公开资料,我们可以明显感受到,国家这次对物业行业的整治可谓力度空前。



其中,各城市对物业"扫黑除恶"主要分为以下3种类型:
1
在物业管理领域特别是对以恐吓、威胁、暴力等黑恶势力行为破坏他人财产、侵犯人身安全的"黑中介"、"黑物业",纠集社会闲散人员插手小区物业服务公司更换,进行圈地收费的黑恶势力;
2
在小区建筑材料供应、运输等环节,以恐吓、威胁、暴力等黑恶势力行为强揽工程;
3
采取贿赂、暴力、欺骗、威胁等手段,干扰破坏业主委员会换届选举,垄断业主委员会资源、侵吞集体资产、专项维修资金的黑恶势力等群体,予以重点打击。
除此之外,各地区纷纷联合多个部门,重点打击物业"涉黑"行为,重点关注小区业委会群众的举报和诉求,重点排查物业招投标"黑幕",对物业企业加强监管。

国家政策之下,物业要凉了?
一些物业把自己当"主子",却把业主当"傻子"。
国家对这类物业"扫黑除恶",这是一个大好事。

站在普通群众的立场来讲,更美好的生活,需要物业来服务,但我们不需要"作威作福"的物业的为我们服务。只有那些真正提供优质服务,收费合理,处处为业主着想的物业,才能得到人们的拥护。



所以,综上所述,一个好消息,物业被国家纳入"扫黑除恶"打击范围,各位网友怎么看?
如有更好的看法,
欢迎留言参与讨论。
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