11月百城住宅报告:40城均价环比下跌 吉林跌幅最猛

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来源:便民信息查询服务平台 发布日期:2019-12-02 05:43 浏览:32次

中指研究院发布报告称,11月,全国100个城市(新建)住宅均价为15105元/平方米,环比涨0.21%,同比涨3.17%。从涨跌城市个数看,55个城市环比上涨,40个城市环比下跌,5个城市与上月持平。其中,吉林跌幅最大,为1.07%。

报告称,据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2019年11月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为15105元/平方米,环比上涨0.21%。同比来看,全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨3.17%,涨幅较上月收窄0.06个百分点。

日前,中国人民银行行长易纲在《求是》上撰文指出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,按照因城施策原则,加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,强化对房地产整体融资状况的监测,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。

据《证券日报》记者不完全统计,下半年以来,央行先后7次定调房地产市场。具体来看,7月29日、8月2日、8月9日、8月20日以及11月16日,央行分别在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会、2019年下半年工作电视会议、《2019年第二季度货币政策执行报告》、国新办举行的降低实际利率水平有关政策吹风会以及《2019年第三季度中国货币政策执行报告》明确表示,“保持房地产金融政策连续性稳定性”、“保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”、“加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示”、“按照‘因城施策’的基本原则,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

11月25日,央行发布《中国金融稳定报告(2019)》,除了对2018年以来我国金融体系的稳健性状况作了全面评估外,也给出了下一步的政策建议。该报告指出,继续严格遵循“房子是用来住的,不是用来炒的”政策定位,完善“因城施策”差别化住房信贷政策,抑制投机性购房。同时,加大对住房租赁市场的金融支持和规范,促进形成“租售并举”的住房制度。

“自从2016年‘930’房地产调控以来,曾经过于火热的房地产市场如今已经得到了较为明显的遏制。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对《证券日报》记者表示,就目前的形势来说,我国房地产市场坚持“房住不炒”的主基调依旧没有改变。同时考虑到各地经济发展状况有别的现象,在保持宏观政策大方向的情况下,因城施策、一城一策,更加有利于不同地区依照当地经济状况实现房价稳定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示,房住不炒、因城施策,在房价上涨过快的地区收紧贷款,这是央行始终围绕的政策。预计2020年会根据不同城市的交易情况实施不同的贷款政策,防范金融风险。

易纲透露,目前,中国人民银行已建立起宏观审慎管理的专职部门,正在强化对系统重要性金融机构和金融控股集团的宏观审慎管理,未来还将逐步拓展宏观审慎管理的覆盖面,完善宏观审慎管理的组织架构,更好地防范和化解金融风险。

盘和林表示,系统重要性金融机构和金融控股集团是我国金融体系中最重要的组成部分。目前我国金融业总资产300万亿元,其中银行业总资产268万亿元,在我国金融业总资产中占比达到89%。可见,银行作为重要性金融机构在我国金融体系中所处的关键位置,强化对这些机构的宏观审慎管理,对于当前我国金融风险的防范和化解以及拓宽宏观审慎监管的覆盖面,都有重要意义。


2019年11月 中指百城新建住宅价格及环比涨跌

40个城市环比下跌

报告显示,从涨跌城市个数看,55个城市环比上涨,40个城市环比下跌,5个城市与上月持平。与10月相比,11月价格环比上涨的城市数量减少7个,其中涨幅在1%以上的城市有7个,数量与上月持平;11月价格环比下跌的城市数量增加8个,其中跌幅在1%(含)以上的城市有3个,较上月增加1个。

北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为27236元/平方米,环比上涨0.15%。十大城市主城区二手住宅样本平均价格为38635元/平方米,环比下跌0.27%。

政策方面,央行重申按照“因城施策”的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。地方层面,西安、石家庄、上海、秦皇岛、惠州、德州等地进一步加强调控稳楼市,深圳、广州、柳州等地多措并举满足居民合理自住需求。此外,天津、江西、邯郸、中山、兰州、银川等省市持续加强监管力度,规范房地产市场秩序。

未来房地产市场整体将保持平稳走势

报告称,从市场表现来看,供应方面,重点城市整体推盘量较上月稳中略增。需求方面,市场整体去化较为平淡,天津、重庆、青岛等地开盘去化率较低。价格方面,百城住宅均价环比涨幅依旧处于较低水平。

报告分析,展望未来,房地产调控政策将总体保持延续性与稳定性,中央将继续坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的目标不动摇,各地则依旧秉持“因城施策、一城一策”的主基调,根据市场实际情况持续优化楼市调控政策。预计未来,房地产市场整体将保持平稳走势,但部分三四线城市房地产市场面临较大调整压力。

11月27日晚,中国社会科学院财经战略研究院对外发布了《中国住房市场发展月度分析报告(2019年11月)》。

相比于之前的以月为单位的研究报告不同的是,本期报告同时也是2019年度房地产大数据总结报告。在综合分析2019年住房市场走势的基础上,对2020年重点城市的市场走势作了总体预判。

图片源自:中国社科院财经战略研究院住房大数据官网


本期报告运用大数据挖掘分析方法,结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究。特别提出,对于北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。这十个城市的2020年走势为一般下跌的预警。

对于,深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波八个城市,给出一般上涨的预警。

01、2019年,下行压力不容小觑

社科院报告的数据总结道:2019年,核心城市房价经历了2018年的过山车后,由年初的“小阳春”到中半年后的逐步趋稳。纬房核心指数显示,近一年核心城市住房增值率,要远低于同期物价上涨率和存贷款利率

图片源自:中国社科院财经战略研究院住房大数据

注:纬房核心指数

纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化,可作为中国房地产市场的重要晴雨表


24个核心城市样本为:上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞,基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体

对于更能反映市场走势的二手房,社科院做了10大重点城市二手房成交量指数。从10月份的135.61点来看,相比9月下降了19.89%,但仍比2018年同期成交量指数高出45%。相比今年的最高点3月份,下跌了84.06%,如此下去,2019年年底的腰斩似乎没有什么悬念了

同时提到:在其它条件不变的情形下,二手房成交量的持续下降,表明短期房价上涨动能减退

注:十大城市的样本为:

北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。

同时,我们也可以从十大重点城市的成交量指数看出,自今年3月份以来至今长达8个月的下跌走势,无论是从下跌幅度,还是下跌周期来看,都是2017年1月份以来最为明显且最为严重的一段时间。尤其是今年的10月份,单月下跌近20%

十大城市二手住房成交量指数

(2017年1月成交量=100)

图片源自:中国社科院财经战略研究院住房大数据

调控政策的不松绑,房企面临的资金压力较大,2019年小阳春过后,整体市场的持续上扬乏力,二手房连续数月的明显下行走势

统计局前不久公布的10月70大中城市二手房房价走势,相比于前一个月出现下跌的城市,更是扩大到了一半,已经高出上涨的城市数量

2019年的下行压力,不容小觑啊。

虽然楼市放缓的步伐有点慢,普通的购房者似乎都感觉不到房价的下行。只听见大家天天嚷嚷着楼市不行了,楼市不行了。

作为一个市场的观察者,个人倒是认为,这一轮的楼市调控到目前来说,已经很成功了。至少在楼市的整体风险层面上没有出现什么大问题。

有些朋友所想的房价大跌,我可以明确告诉你,是不可能!

要知道,过去20年里的房地产开发都是资本的游戏,大量的资本都是带着高回报的预期才加入的。如今市场横盘,不但预期收益达不到,你还想让这笔钱缩水,怎么可能?

02、2020年,冰火两重天

对于2020年的房价走势,社科院给出的判断是:重点城市住房市场总体先抑后稳,房价有望实现软着陆。少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。

主要体现为:

1、经济增速下滑,将导致城市化动力减弱,使得部分居民对房地产市场预期发生转变。随着经济增长不断趋缓,城市的人口吸引力相对降低,对住房市场的短期信心也将受到影响短期的主流房价预期将由谨慎乐观向有限悲观转变。

2、本轮房地产景气周期,房价上涨持续时间长,总体涨幅巨大,一二三四线城市轮动特征明显。但自2019年以来,越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。

3、同时,尽管经济增速下滑,但经济增长的内生动力仍然存在,房价即使下降也仍存在一定支撑。住房调控政策基本见底,调控政策及融资条件均存在边际性改善的可能。这些因素可能共同促成房价的软着陆。

4、最后,基于我国城市发展差距大、区域发展极不平衡,在总体先抑后稳的背景下,不排除局部较快上涨或下跌的可能性

分城市看:

一线房价总体先抑后稳,个别可能上涨。


二线城市涨跌并存,但大起大落可能性不大。


三四线城市总体下跌,部分借助货币化棚改余热仍可能上涨。

基于,整体市场的分析,和长期的积累数据,最终直接给出了十个城市的下跌预警和八个城市的上涨预警。

2020年预期走势下跌的城市为:

北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台和威海十个城市。

2020年预期走势上涨的城市为:

深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡和宁波八个城市。

2019年11月纬房大数据预警预报

图片源自:中国社科院财经战略研究院住房大数据

从分布的区域可以明显的看到,预期房价下跌的主要集中在,京津冀和山东一带。而预期上涨的城市长三角和珠三角各占四个。细分来看,廊坊、保定、张家口和沧州,这四个城市,近年来一直都是被认定的热点环京城市。北京的红利早已经被吃的差不多了,如今老大哥面临的是房价的天花板和产业的对外输出。

当引擎都熄火了,这车还能怎么飞奔?山东的问题同样不小,烟台和威海已经成为房价的下跌的重灾区。济南和青岛这两个双子星,面临城镇化的瓶颈,7月初我们在《山东,这次真的,急了》文章里不就已经提到了相关的问题吗?

山东省城镇化工作领导小组办公室印发《山东省2019年新型城镇化建设重点任务的通知》。重点提出加大中心城区农业转移人口落户力度,全面放开建制镇和中小城市落户限制不就是为了能寻找到第二个经济增长的动力引擎吗。

7月初,不是某领导着急着要“学习南方”吗

相反南方的珠三角和长三角,优势正愈发明显。2019年来的长三角的“自贸区扩容”和珠三角的“大湾区战略”


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