超35000亩供地来了!哪些区域要涨?哪些区域要跌?

房产新闻新闻 / 郑州楼市 来源:郑州楼市 发布日期:2020-06-04 热度:23C
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前段时间,郑州市公布了《郑州市2020年度国有建设用地供应计划》。
这份供地计划,将直接影响郑州未来一至两年的楼市基本面。

在今年的供地计划中,国有建设用地的总规模约35643亩。
其中,住宅用地占比约42%,为14965亩。


而2019年计划总供地是43836亩,住宅23137亩。


相比之下,2020年的土地供应大幅缩水。


无论是计划供地总量,还是住宅用地供应,今年都减少上万亩。


回望过去几年,从2016-2018年,郑州平均每年的实际住宅供地基本都稳定在1万亩左右。


2019年,实际住宅供地开始下降。


2020年,住宅供地计划更是直接腰斩。


土地供应极其重要,会从源头上影响房价走向。


试想,如果2013-2015年的土地供应足够多,2016年的郑州房价也绝对不会那么疯狂。


因为,短期决定房价的是政策和炒作,但中长期,一定是土地和供求关系。


如果近两年住宅供地持续收紧,就意味着未来一到两年里,郑州楼市的住宅供应会相对减少。


如果供应持续下降,市场需求得不到满足,就会增加房价上涨的可能性。




2


下面这张图表是各城区的供地指标——



通过这张图表,我们发现几个特别有意思的关键点。

第一、近两年,各区的住宅供地只有郑东新区和经开区在扩张,其余都在收缩。


郑东新区和经开区基本都是净地供应,经开区主要集中在物流园区,东区供应主要在沙象湖。


从今年开始,郑东新区产城融合的路线越来越明显。


鲲鹏小镇、大数据产业园、智慧岛等项目纷纷开建,这会创造更多的就业,吸引更多的人才,也要解决更多人的住房问题,白沙将迎来变局,改变无房可选的窘境。


曾经蝉联供应榜首的管城和惠济,今年住宅供地大幅下滑,双双腰斩。这对于管城和惠济的房价来说,是一个潜在的风险。


而这个风险在如今已经逐步显示出来了。


老管南三雄,永威、绿都、鑫苑都已经接近尾声,现在活跃在南三环的只有富田九鼎公馆,价格15500-15800。


新的管南四环,富田九鼎华府、绿地花语城、正商生态城、碧桂园名门时代城等千亩大盘不用那么慌了,彼此之间的竞争会减少。


再看惠济,曾经新开楼盘竞争激烈的惠济核心区,如今的选择越来越少。


美景麟起城、锦艺四季城、万科民安云城等已经没什么房了,正商家河家、融创中原宸院的后期地块也要靠近大河路了,只能跨过大河路继续发展。


第二、二七区已经连续三年供应收缩了。


今年,二七区的住宅供地计划还不到郑东新区和惠济区的一半。


其中,最主要的原因是,二七区原有的供应大户,二七运河新区如今已经进入收尾期,可售的土地日趋缩减。


可能会有很多人说,这对二七运河新区是个好事啊。供应缩减,是不是就意味着房子稀缺了,就意味着房价要涨了。


先别急,真是个好事么。


要知道,二七运河新区现在仍未成熟,配套依旧匮乏。


如果一个片区的配套还在起始阶段,但地却卖完了。那么,这个片区就会陷入一种尴尬境地。
第三,郑州的市场主体已经彻底转移到四环线。


我们发现,如今市场的供应主体已经彻底转向——

惠济的惠济北,大河路北;


高新区的外围,比如双湖科技城;
郑东新区的白沙;
管城的管南四环外;
经开的物流园区;
……

也就是说,只有靠近四环线的区域,才能拿出来大量的土地供应。




郑州的市场主体,已经彻底转移到四环线。
转移到白沙象湖、经开物流园、东南环外、西南郊区、中原新区、高新新城、古荥片区、索须河片区、惠济东北、南龙湖、洞林湖、港区等环外组团。



3


然而,计划是计划,实际有变化
今年的住宅供地计划相比去年,本就已经腰斩。
奈何,实际的供地量会更少。
按照往年的实际完成情况看,供地完成率都不高,能完成一半就不错了。


特别是2019年,供地计划完成情况更是不足三成!
据统计,2019年,郑州市公共资源网站共计挂牌168宗地块,折合10354亩。
最终成交145宗,折合8857.62亩。
要知道,2019年的计划住宅供地可是2万多亩。
所以,2020年接近1.5万亩的住宅供地只是一个计划,是计划就需要落实。
供地计划实际完成率不高,怎么解决?怎么改善?



4



好在,郑州已经有所行动。


近日,郑州发布的《关于进一步深化土地储备制度改革加强储备土地综合开发的意见》已审核通过。


意见明确提出政府要成为土地一级整理的主体,为郑州市土地资源的垄断方,增强土地资源有效供给,建立政府主导的土地一级开发市场,梳理各项资源要素,全面盘活郑州尤其是核心区域的土地存量资源。


这,是近年来郑州在土地收储方面最重磅的文件!也意味着郑州土地供应体系将发生根本性变化!


以往供地计划实际完成率不高,主要是在前期的土地整理,收储环节难以做到完全把控。


而这次土地新政将使政府成为一级土地完全的垄断方,未来在土地供应上的掌控力会更强,土地供应的完成率也会更高。


以往在郑州部分区域,比如滨河国际新城、双湖科技城等,一级土地整理是委托企业进行的。


今后,其他社会资本将难以再介入土地一级整理工作,城改一二级联动模式至此告终。


土地市场将更加市场化,各个区域依照项目的大小和区域的发展情况,合理布局土地整理的规模和节奏,统一整理、统一收储、统一供应。



部分城改项目启动之后,也很难再出现因为中间种种问题,而不得不一再推迟入市的情况。


同时,郑州一些因道路不畅、临水临电导致的维权,在政府硬核管理土地之后,会大幅减少。


尤其是那些远郊盘,因为土地出让条件更成熟,不必再担心交房后出现的各种配套问题了。


这是一项极其重大的利好。


如果今年的供地计划能进一步落实,对未来一到两年的郑州楼市平稳发展是坚实基础。


供需才是决定价格最坚实的基础,有供应,市场的根基才够稳,还是要对这个政策称赞的。




5



土地资源实在太稀缺了,所以要抓紧解决土地如何更好利用的问题


着这个步伐越来越深入,我们很可能会看到以下一些情况的出现。


由于土地把控能力增强,以及土地招拍挂规范化,未来土地市场的竞争会更加激烈,那些以往通过城改获地的模式也将彻底改变。


可想而知——


今后在郑州拿地的房企,品牌实力房企的比重会进一步提升。


品牌房企的市场比重会进一步提升。


城市的居住品质会进一步提升。


更重要的,因为品牌房企实力更强更正规,房价也会更坚挺!




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