即使地王撑腰,这个区域依旧没有迎来高光时刻!

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来源:郑州楼市 发布日期:2019-05-15 19:56 浏览:34次

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今天,我们把目光聚集在距郑15公里的南龙湖!

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市场特征

不说废话,直接呈现调研结果:

1、地王惨淡,房价超过1万的楼盘依旧艰难!

距离上次南龙湖地王五连刷已经过了1年零4个月。而到目前为止,龙湖,正商还有雅居乐这三个项目均已入市。这三个项目算是南龙湖的焦点,但是正商兰庭华府,均价10500,跟龙湖锦艺城价格差不多,现在也有9字头的团购房。龙湖天宸原著首开曾经有特价9字头,而现在也是1.1万。雅居乐认筹一段直接封盘,开开合合,就是因为地价太贵,现在也在纠结中。

对于南龙湖来说,房价1万真的不是每个楼盘都有勇气,我们来看除了以上三个楼盘外,龙湖锦艺城从1.2万的峰值回落1万出头,永丰乐城虽然1万但出现了优惠政策。其他的几乎很少有1万的楼盘。

2、限购放松,首付延期,精装变毛坯等促销手段依旧普遍。

限购放松现在是郊区的标配,除非风控比较严格的企业,大部分都是可以的。在南龙湖远洋是比较严格的,其他的对于外地人来说,买房比较容易些。南龙湖也是存在分化,比如在地铁口的碧桂园双湖城,刚开始释放为精装1.2万,现在精装变毛坯,首开整体均价7600-9200元/㎡,推出387套房子,开盘清盘。地铁口,均价8千多,再加上限购的放松,确实吸引不少刚需外溢群体。

3、单气和学校是弱势。

地铁2号线延长线在缓解和拉近南龙湖与主城区的距离上起到了很重要的决定,而且龙湖锦艺城的商业也已经开始营运,大型的商业也已经入驻。但是时隔多年,我们发现依旧有两个问题未解决,那就是单气和学校。在南龙湖拥有双气的楼盘真的是凤毛麟角,翰林华府和正商智慧城这两个是有的,其它的有的把暖气铺设到入室口,有的则直接没有。

其实关于这两个,主要的原因就是行政归属。南龙湖虽然距离郑州主城区近,但却归于新郑。这就造成了尴尬,学校依旧是如此,在南龙湖上学,后期想要到郑州,体系是不统一,无法参与郑州的摇号,依旧要到新郑上高中。这也是建议大家尽量买主城区的原因。

4、地铁沿线抗跌性高,但有些楼盘性价比已经透支。

地铁的重要性大家是有目共睹的,特别是郊区。但是对于南龙湖来说,有些楼盘性价比已经不低,比如阳光城丽景湾,9千+的价格,真心不便宜。对于地缘来说,南龙湖北部的成熟区域是可以选择的标的,因为在那里生活不用发愁,也可以挑选地铁沿线,但是如果价格不低,依旧不建议的。

了解完南龙湖市场概况,我们再来看具体楼盘该如何选择?

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在售楼盘

每次去南龙湖,看着呼啸而过的大车,内心就会纠起来。不想黑,但是好感真心也提不起来。给张图自己感受下:

接着来看楼盘:

我们按照价格区间分类来说:

目前在1万+的项目有以下这些:

正商兰庭华府:正商算是中规中矩的楼盘,高低配,面积段比较偏改善,116-132平,现在首付可以延期,位置还算可以,不过祥云路要修高架,需要注意下高架噪音的影响。精装变毛坯,10500元,在市场下行,任你是地王也要好好斟酌,不过正商虽然在这个项目上利润不多,但还有其他项目的。如果地缘可以关注的。

龙湖天宸原著:龙湖集团在郑州的第一个项目,龙湖在其它城市,景观做的比较好的。在郑州交房什么样子还是有待考究,毕竟一线品牌进驻郑州都会有所缩水。这个项目高层和别墅在售,高层改善基因一般,别墅和高层一个小区并且无隔离,别墅的业主会不会感到憋屈?现在价格在1.1-1.2万,赠送的面积比较多,户型设计不错,可以对比正商购买。

雅居乐天域:去的时候封盘,过了一两天开始在朋友圈释放认筹信息,承受不了高地价带来的阵痛,雅居乐在白沙雅居乐国际花园交房以后,口碑一般,虽说也是刚改,但是不太建议购买。不过目前价格没有出来,预计6月中旬开盘,实在想买可以看价格,超过1万,可以选择正商和龙湖了。

永丰乐城:这项目在南龙湖发展最早的区域,配套还算可以,紫荆山南路全线通车以后会比较方便,这个项目定位也是偏刚改,一期交房还是不错的。

龙湖锦艺城:一个盘踞在南龙湖很久的楼盘,经历的市场的辉煌和冷清。现在剩下的楼盘不多了,价格在10500,在售的地块位置一般。不过锦艺的模式就是学校+商业一起走,这个也是。目前学校配套不错也就是他了,商业已经运营,之前地王项目未入市,现在已经入市了,可以去看看他们。

▼锦艺城商业

再来看8千-1万的项目:

康桥那云溪:康桥在南龙湖的项目比较多,交房之后口碑都不错。目前这个项目位置比较靠南些,旁边就是一个景观带,还跟龙湖一中挨着比较近,也是高低配项目。高层在9000左右,洋房在1-1.3万,目前康桥在南龙湖在售的项目只有两个,一个是这个,一个是康桥九溪郡的尾盘,九溪郡的位置比较好,价格在9500左右,两个相差不大,可以看看九溪郡,不过九溪郡社区不大,舒适度会一般。

中浩鸿鹄郡:这个楼盘距离小乔站比较近,可惜,站没看。容积率比较低,小高层和11小高层设计,小高层8500,交房时间比较早,相比碧桂园双湖城的热闹,这里真的门可罗雀,面积段也算刚改,项目体量也不小,分三期开发,但是据说产权时间比较短,大家要购买的时候一定要注意这个问题。

远洋风景:跟康桥那云溪挨着很近,精装8700,精装标准比较一般。小区体量不大,紧邻着老107,门口大车不断,周边配套也是依靠核心区域的配套已经周边大学的商业。远洋在郑州的第一个项目就是这个,另外一个在绿博体量也不大,价格前期释放也不太贵。远洋进驻郑州到底会做成什么样子,只等交房后了。远洋所在区域,相对比较偏了。

碧桂园双湖城:开盘价格确实足够低,还有7千+的价格,在相同的位置很少有这样的价格了。不过真的很奇葩,一期开的楼栋是间隔着的,不是整个地块,到后期你会发现,你一边住着这边一直盖着楼,不过置业顾问说,会在一个时期统一交房,可信度有多高,对于碧桂园也不要限制想象,二期再开价格在9-1万,性价比一般。

华南城中园和阳光城丽景湾:华南城因为政策松一直在销售中,并且价格体系也有差别。距离地铁口远,项目就是刚需楼盘,产品设计还可以。就是周边环境乱。阳光城丽景湾,真的是除了一个地铁口,配套现在几乎都没啥了,地铁口的好位置给了安置房,学校不定。目前大型的商业都集中在南龙湖的北部以及华南城附近,9千+的价格性价比一般。

对于南龙湖来说,如果想要品质一些,可以选择正商兰庭华府或者龙湖天宸原著,正商目前的性价比高些,并且还可以首付延期。并且附近距离锦艺城商圈近些。碧桂园双湖城,距离地铁口比较近,首期价格还行,但第二期释放价格不低。华南城的商户想要买华南城中园也可以,虽说距离地铁有一定的范围,但是非要购买建议买双湖大道以北的项目,发展比较早,配套成熟,且受到物流和飞机噪音的影响比较小。

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小结

买南龙湖总有买南龙湖的理由和无奈,只要买过房子都会知道1分钱的重要性。所以如果你资金不多,只能买7-8千的房子,南龙湖还是可以的。并且价值比河南三四线的要好的多。如果你要在地市和南龙湖之前做个选择,我建议南龙湖。

但是如果你能接受1万以上的价格,我就建议你离开这个区域,来到郑州四环边上看看,虽然配套弱些,但是跨越了行政归属的鸿沟,是有希望的。比如:华润悦景湾,中海万锦熙岸,还有和昌林与城。没有永恒的对错,只有基于当下具体分析后的适合。

去南龙湖专门去了网红打卡地,老刘超市和龙湖玖号院。龙湖玖号院已经大门紧闭,老刘依旧在营业,不少人在朋友圈问我,小乔站到底开不开?龙湖玖号院能按时交房吗?我回答了一句,小乔站开了,龙湖玖号院希望也就增大了些。

降价时期最忌讳的是乱买,在资金不足的情况下,有哪些市区小户型可以购买?可以加我微信,查看第一条朋友圈。

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